gototopgototop
Главная Новости Повторный пузырь на рынке недвижимости теперь превзошел пики пузыря 2006-2007 годов, - Чарльз Хью Смит
bubble 3Если вам нужны доказательства того, что повторный пузырь в недвижимости – это глобальное явление, взгляните на график жилищного пузыря в Швеции.

Порой случаются забавные вещи, когда лопаются пузыри в активах, выросшие на маниях публики: монетарные власти и все те институты, которые зависят от растущих цен активов, прикладывают нечеловеческие усилия, чтобы в рухнувших классах активов случилась рефляция, и в результате, спустя несколько лет там надуваются повторные пузыри.

Взгляните на графики Индекса стоимости жилья Кейса-Шиллера для Сан-Франциско, Сиэтла и Портленда. На каждом из этих рынков жилья повторные пузыри превзошли по размеру свои прошлые пики, случившиеся в 2006-2007 годах.



alt alt alt

Может быть все эти пузыри нам просто привиделись? Именно это утверждают многочисленные монетарные власти: никакого пузыря нет, а есть лишь “нормальный рынок” в действии.

Такие заявления делаются из корыстных побуждений: этот пузырь – вовсе не пузырь, потому что нам нужен рост цен активов, а значит забудьте об основных признаках пузыря. Тем не менее, даже беглого взгляда на эти графики будет достаточно, чтобы приметить эти признаки: крутой, непрерывный взлет, хорошо обозначенный пик, резкий спад, который компенсирует большую часть роста пузыря и схожие периоды времени, необходимые для раздувания пузыря и его дефляции.

Похоже, пузырь на рынке недвижимости растет от 5 до 6 лет до достижения своих пиков. Время сдувания пузыря занимает примерно вдвое меньший по продолжительности период времени.

Цены активов имеют обыкновение уходить вниз с перехлестом, когда пузыри наконец лопаются. Федеральный Резерв быстро подоспел на помощь в 2009-2010 году и устроил рефляцию жилищного пузыря посредством снижения ставок до нулевых значений и скупкой ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, на сумму $1 трлн.

Когда приходит время сдувания повторных пузырей, то это, как правило, означает конец спекулятивного цикла для этого класса активов. Нет ни одной фундаментальной причины, почему рынок жилья не может пробить низы, достигнутые им в 2011 году.

Интересно посмотреть на фундаментальные факторы поразительного пузыря на рынке недвижимости Китая. Текущий консенсус таков: конечно, цены на китайскую недвижимость могут немного снизиться, но так как китайские домохозяйства покупают жилье за наличные или с большим первоначальным взносом, это снижение не станет триггером банковского кризиса по образцу американского жилищного пузыря 2008 года.

Между тем, проблема заключается не в банковском кризисе; проблема заключается в потере богатства домохозяйствами, в откате эффекта богатства, в опустошении бюджетов региональных правительств и в разорении строительного сектора.

Экономика Китая очень сильно завязана на сектор жилищного строительства. И поэтому эта страна крайне уязвима даже к небольшому замедлению строительства и продаж новых домов.

Самый большая доля в богатстве домохозяйств

alt

США (красный): Финансовые активы составляют 71,7% в общем объеме богатства домохозяйств

Китай (синий): Жилая недвижимость составляет 74,7% в общем объеме богатства домохозяйств

Около 15% ВВП Китая завязано на жилищный сектор. Это очень большая цифра. На пике жилищного пузыря, который вырос в США в период 2003-2008 годов, доля жилищного сектора в ВВП страны составляла лишь 5%.

Еще большие беспокойства вызывает тот факт, что 2/3 поступлений в бюджеты региональных правительств Китая составляют продажи земельных участков под строительство. (Речь идет не совсем о продажах земли, а о лизинге прав на нее, поскольку вся земля в Китае принадлежит государству.)

Этим правительствам не удастся найти новые источники бюджетных доходов, если строительство жилья остановится.

Поскольку Китай законодательно разрешил своим гражданам владеть жильем только в конце 1990-х, новые собственники квартир в Китае видели только растущие цены на недвижимость, а значит имели опыт только увеличивающегося богатства домохозяйств. Конец этого “прилива, который поднял все корабли”, позволившего зарабатывать легкие деньги, в значительной мере сократит богатство домохозяйств и опустошит бюджеты местных правительств.

Если вам нужны доказательства того, что повторный пузырь в недвижимости – это глобальное явление, взгляните на график жилищного пузыря в Швеции. Ой, я сказал пузырь? Я имел в виду “нормальный рынок в действии”.

alt

Кто готов к неизбежному схлопыванию повторного пузыря на рынке недвижимости? Уж точно не те, кто нафантазировал себе, что никакого жилищного пузыря не существует вовсе.

Опубликовано 25.04.2017 г.

Источник: Housing’s Echo Bubble Now Exceeds the 2006-07 Bubble Peak

Перевод: finview.ru

Последние комментарии



Рейтинг@Mail.ru Индекс цитирования     Материалы сайта рекомендованы
    лицам старше 18 лет.
| Главная | Новости | Обзоры | Статьи | Форум | Графики | Карта сайта | Вход | Google | Наши партнёры |